不動産を売却する時の注意点

SHOEI REAL ESTATE

不動産を売却する時の注意点

皆様 あけましておめでとうございます!
翔栄です!!

今回は【売却する時の注意点】について説明します。

不動産の売買に関するドラブルは、売る時よりも買う時に多く発生します。
この差は双方の立場の違いから生じるものですが、
売却する側にも当然注意すべきチェックポイントがあります。
トラブルを避けるためには、それらも知っておきましょう!

◆業者、買主の選定は?

不動産の売主の最大の関心事は、
売買代金の確保が出来るかどうかにあると思います。

これに対して、買主は希望の条件を満たし、支障なく使用できる物件を手に入れる為に、慎重に調査しなければならない事がたくさんあります。
逆にいえば、買主の調査に耐える物件を提供しないと、売主は希望の代金を得られないという事にもなります。

売主も業者や買主を選ばなければなりません。
業者の選定は買主の時とほとんど同じです。
買主の事については、買主の身元、職業などから資金力調査する必要があると思います。
物件だけ持っていかれて、代金を払ってもらえない、なんてケースもありますので、
詐欺に会うのは買主だけとは限らないのです。

◆買主が必ず確認すべき問題

①借地人、借家人がいる場合
売却する不動産上に借地人あるいは借家人がいる場合、
そのまま売るのであれば問題ありません。
しかし、土地や家を明け渡してもらう場合は、簡単にはいきませんので注意して下さい!

借地人は借家人との契約期間が満了する時点で土地や家を売る場合でも、
地主は家主側に正当な理由がなければ、契約は法廷更新されますので、
彼らに明渡しを要求する事が出来ません。
事前に明渡し料の支払いを含めた明渡しの合意を得ておかない限り、
契約期限切れの時点で明渡しに応じてもらうのは困難だと心得ておきましょう!

②抵当権が設定されている場合
普通は、最終代金の支払期日までに、
抵当権など不動産に設定された担保物権は取り除かなければなりません。
この為、最終代金支払期日に、
売主、買主、抵当権者が買主の指定する金融機関などに集まって、
一挙に解決してしまう方法がよくとられます。
この時、売主が移転登記に必要な書類を、
買主が代金を、
抵当権者が抵当権抹消に必要な書類をそれぞれ準備し、
司法書士が立ち会って登記申請書類をチェックし、
申請の依頼手続きまで済ませてしまうのが普通です。

③不動産のキズに関する説明
不動産にキズがある場合、売主はあらかじめ買主に全部説明しておかなければなりません。
キズとは、売買物件の実測面積が登記簿上の面積より少ない事、
青地(国有地等で、本来地主の所有に属さない土地)の存在、
都市計画区域である事などです。

説明しないまま売買を終えた場合、
買主はそのキズを知った時から1年間、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求を
行う事が出来ます。(民法561条以下、瑕疵担保責任)

④土地・建物の付属物の扱い
庭石、石灯篭、立木、エアコン、証明設備、湯沸し器などの付属物を、
売買の対象とするのかあるいは搬出するのか、契約書に明記して下さい。

⑤代金の支払の確保
代金は不動産の引渡し及び登記と引換えに支払ってもらう旨、契約書に明記して下さい。
支払方法は現金または銀行振出しの小切手とする事。
買主振出しの約束手形や小切手の場合は、決済の保証はありません。

これで皆様も売却時はバッチリですね!!

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